עסקאות קומבינציהמדוע בעלי קרקע רבים מגיעים לעסקה בלי לדעת במה הם נכנסים

1. עסקת קומבינציה היא עסקת חליפיןבעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע או את כולה, ובתמורה מקבל דירות מוגמרות ולא כסף מזומן. מי שמצפה לכסף מהרזו לא העסקה עבורו.
2. בין חתימת ההסכם לקבלת הדירות עוברות לעתים קרובות חמש שנים ויותר. שוק הנדל"ן משתנה, עלויות הבנייה משתנותמי שלא כלל מנגנוני התאמה בהסכם, עלול לגלות שהעסקה שחתם עליה כבר אינה משקפת את המציאות.
3. היטל ההשבחה חל על בעל הקרקעלא על היזםובעסקה שכוללת שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה, הוא יכול לנסוק בצורה שלא צפויה בעת החתימה.
4. אם היזם נקלע לקשיים כלכליים לפני שסיים את הבנייהבעל הקרקע הוא הכתובת. הוא זה שרשם את הקרקע, הוא זה שאולי חתם על הסכמות כלפי רוכשים. ערבויות נאותות הן לא אופציההן הכרח.
5. יזם שמציע תמורה שנשמעת "חלומית"סיבה טובה לחשש. יזם שאינו מרוויח מספיק מהעסקה, לרוב לא יסיים אותה.

מהי עסקת קומבינציה ומדוע היא נפוצה כל כך

עסקת קומבינציה היא הסכם שבו בעל קרקע ויזם שיתוף הפעולההראשון מביא את הקרקע, השני מביא את המימון, המומחיות ויכולת הביצוע. בסוף התהליך: ליזם יש דירות שמוכר לרוכשים חיצוניים, ולבעל הקרקע יש דירות מוגמרות שבנה היזם עבורו.

קיימים שני מודלים עיקריים. במכר חלקיבעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהמגרש (למשל 60%) ומקבל שירותי בנייה על החלק שנשאר בבעלותו (40%). במכר מלאכל הקרקע עוברת ליזם, ובתמורה מקבל בעל הקרקע אחוז מוסכם מהדירות שייבנו עליה.

הסיבה לפופולריות: בעל קרקע שאין לו הון עצמי לבנייה מממש את הזכויות שלו בלי להוציא שקל. היזם מקבל גישה לקרקע בלי לשלם את מחירה המלא מראש. ומבחינת המיסוילעסקת קומבינציה חלק מסוים יש יתרונות על פני מכר במזומן, בעיקר בשל הדחיית המס לשלב מכירת הדירות בפועל.

הלכת ברקאיע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בניין בע"מהיא ההלכה המכוננת שקבעה את המסגרת המשפטית למיסוי עסקאות קומבינציה בישראל, והיא עדיין הבסיס לכל הדיון המיסויי בתחום.

מה חייב להיות בהסכם

עסקת קומבינציה שאינה מלווה בהסכם מפורט ומקצועי היא עסקה מסוכנת לבעל הקרקע. הנה הסעיפים שאין לוותר עליהם:

ערבות חוק מכר או ערבות אוטונומיתערבות שמבטיחה שאם היזם לא יקיים את התחייבויותיו, בעל הקרקע יקבל פיצוי בשווי הדירות שהובטחו לו. אם סוכם על ארבע דירותהערבות צריכה לכסות את ערכן המלא של ארבע דירות בנויות ושלמות.

ליווי בנקאי בלבדהסכם קומבינציה מקצועי יחייב שהפרויקט יתנהל תחת ליווי בנקאי מסודר. ליווי בנקאי מספק שכבת הגנה על כלל הצדדים ומגביל את יכולת היזם להסיט כספים.

שני תיקים שייצג משרדנו ממחישים עד כמה הדרישות הללו אינן פורמליות. בבוררות בן עזריה בע"מ ואח' נ' אשבד נכסים בע"מ ואח'פרויקט "בית השעון" ביפוקבע הבורר כי בעל קרקע שהתחייב לספק ליווי בנקאי ולא עשה כן, אינו יכול לדרוש מהקבלן לעמוד בלוחות הזמנים. הצד שגרם לעיכוב הוא שישלם עבורו. בבוררות ריאד אספניולי בע"מ ואח' נ' בן עזריה בע"מ ואח'באותו פרויקטקבע הבורר כי חובת היזם לספק ערבות בנקאית לקבלן היא חובה עצמאית שאינה מותנית בביצוע הקבלן תחילה. פסק הבוררות אושר הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון (רע"א 9077/12). המסר לעסקאות קומבינציה: ליווי בנקאי וערבות בנקאית אינם הצהרות כוונותהם התחייבויות עצמאיות שאי-קיומן מבסס עילת תביעה.

מנגנון התאמות לשינויי שוקהסכם שנחתם בתנאי שוק של היום ומיושם בעוד חמש שנים, צריך לכלול מנגנון שמבטיח שבעל הקרקע נהנה מעליית הערך. בלי מנגנון כזהכל הרווח מהשבחת השוק יכול להישאר ביד היזם.

לוח זמנים ברור עם סנקציותכל איחור עולה כסף. בעל קרקע שמחכה לדירות מגוריו ורואה את הפרויקט נגררצריך שבידיו יהיה כלי אכיפה. קנסות יומיים על איחור הם כלי סביר שנהוג לכלול.

הסדרת היטל ההשבחהמי נושא בעליית היטל ההשבחה שנגרמה בגין שינוי ייעוד שיזם הקבלן? אם לא הוסכם מפורשותבעל הקרקע ימצא את עצמו משלם על ההשבחה שיצר הקבלן לצרכיו.

אנקדוטה שממחישה את הסיכון

בפסק הדין הידוע בעניין דקלה נ' חובני, שבא לפני בתי המשפט ועורר דיון נרחב בקרב אנשי המקצוע, נקלע יזם שביצע עסקת קומבינציה לחדלות פירעון במהלך הבנייה. רוכשי דירות שרכשו "על הנייר" מהיזם התאגדו והחליטו להשלים את הבנייה בכוחות עצמם. במשך שנים ישבו בעלי הקרקע בצד, בציפייה שהרוכשים יבנו גם את הדירות שהובטחו להם. כשהפרויקט הסתייםגילו בעלי הקרקע שהרוכשים לא היו מחויבים לכך. בית המשפט קבע שמרגע שבעלי הקרקע הסכימו לרישום הערות אזהרה על שם הרוכשיםהם ויתרו על יכולתם לכפות על הרוכשים לבנות את חלקם. בעלי הקרקע יצאו בלי הדירות שציפו להן.

הלקח הישיר: ברגע שרישומי הזכויות מסתבכים, ברגע שיש רוכשים של רוכשיםבעל הקרקע חייב להבטיח את זכויותיו בנפרד ולא לסמוך על כך שהרשת תיסגר לטובתו.

מדוע "ההצעה הטובה מדי" היא אות אזהרה

אחת ההמלצות הנגד-אינטואיטיביות בתחום: אם יזם מציע לבעל קרקע תמורה שנשמעת גבוהה מדיזה לא בשורה טובה. זו אות אזהרה. יזם שאינו מרוויח מספיק מהעסקהלא יסיים אותה. ייתכן שהוא מעריך בחסר את עלויות הבנייה, ייתכן שהוא מתכנן לממן את הפרויקט ממכירות מוקדמות ולא מהון עצמי. בכל מקרהעסקה שבה הרווח של היזם נמוך מדי, הסיכון לבעל הקרקע גבוה מדי.

הרגע הנכון לייעוץ משפטי

הטעות שחוזרת על עצמה: בעלי קרקע שמגיעים לעורך דין לאחר שסיכמו כבר עם היזם על העיקרים. בשלב החיזורהיזם גמיש. לאחר שנסגרו ה"עיקרים"כל שינוי נתפס כחזרה אחורה. הייעוץ המשפטי צריך להתחיל לפני כל הסכמה, לפני כל לחיצת ידבשלב שבו עוד ניתן לעצב את כל תנאי העסקה מהיסוד.

מחזיקים בקרקע ומקבלים פניות מיזמים? לפני שמסכימים על דברכדאי להבין מה שווה הקרקע, מה שווה ההצעה, ומה צריך לדרוש.

© תדהר צורמשרד עורכי דין | המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.