פינוי שוכרים ומחזיקים שלא כדין מדוע בעלי הנכס שלוקחים את החוק לידיים משלמים פעמיים

1. ניתוק חשמל, החלפת מנעולים, הוצאת חפצים לחצר  כל אלה עשיית דין עצמי. גם אם השוכר חייב לכם כסף, גם אם החוזה הסתיים, וגם אם יש לכם סעיף בחוזה שמתיר לכם לעשות זאת  הסעיף בטל, והפעולה עלולה לחשוף אתכם לתביעה.
2. הליך פינוי מושכר מהיר יכול להסתיים תוך 60 יום ממועד הגשת התביעה  מהיר בהרבה ממה שרוב בעלי הנכסים חושבים.
3. בתביעת פינוי מהירה ניתן לתבוע רק פינוי. תביעה כספית לגביית חוב שכר דירה, נזקים לנכס וחשבונות  מוגשת בנפרד.
4. ניתן להגיש תביעת פינוי כנגד שוכר אפילו לפני שהפר בפועל את החוזה  אם ברור מהנסיבות שאינו מתכוון לפנות.
5. שוכר שנגדו מוגשת תביעת פינוי אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד באותו ההליך  עליו להגישה בנפרד.

מדוע המסלול החוקי הוא גם המסלול המהיר יותר

הדחף הטבעי של בעל נכס שמגלה שהשוכר לא שילם שלושה חודשים, או שנשאר בנכס אחרי שהחוזה פקע, הוא לפעול בעצמו  לנתק, לנעול, לפנות. זו טעות יקרה.

בתי המשפט קבעו לא אחת כי עשיית דין עצמי, בכל צורה שהיא, אסורה. הבסיס החוקי הוא סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, האוסר על מניעת גישה לנכס, ניתוק שירותים, או פינוי בכוח  גם כשהדרישה לפינוי מוצדקת לחלוטין. ולא רק שהפעולה בטלה מעיקרה: מי שנוקט בה עלול לשלם לשוכר פיצויים בגין עוגמת נפש, ולמצוא עצמו מתמודד עם תלונת משטרה.

אנקדוטה: המשכיר שניתק חשמל  וסיים כנתבע

בת"א (ירושלים) 12058/07 גודניאן נ' דדוש עסק בית המשפט במשכיר שניתק את החשמל במושכר כדי ללחוץ על השוכר לעזוב. השוכר  שהמשכיר טען שחייב לצאת  תבע את המשכיר. בית המשפט קבע שמדובר בעשיית דין עצמי אסורה, וחייב את המשכיר בתשלום פיצויים לשוכר. הדרישה לפינוי עצמה הייתה מוצדקת. הדרך שבה בחר לממש אותה  לא.

בת.א. (ת"א) 15723-08 טפטה טנגוט תמר ואח' נ' רומנו מנחם הגיעו שוכרים שחפציהם נזרקו לחצר על ידי המשכיר לבית המשפט. גם כאן  בית המשפט קבע שדרישת הפינוי עצמה הייתה מוצדקת, אך עדיין פסק לשוכרים 20,000 שקלים בגין עוגמת נפש, בנוסף להחזר נזקיהם הממשיים. המסר: הצדק של הסיבה לפינוי אינו מצדיק את הדרך.

ההליך המהיר  מה זה ואיך עובד

תביעה לפינוי מושכר מתנהלת בסדר דין מיוחד שנועד לייעל ולקצר הליכים. לאחר הגשת התביעה, ניתנים לשוכר 30 יום להגיש כתב הגנה. אם לא הגיש  ניתן פסק דין בהיעדר הגנה. אם הגיש  נקבע דיון תוך 30 יום נוספים, ובית המשפט נותן פסק דין בתוך 14 יום ממועד הדיון לכל המאוחר.

כלומר: מגישים תביעה, ותוך כ-60–90 יום מקבלים פסק דין. זה הרבה יותר מהיר מכל הליך אזרחי רגיל.

אם השוכר לא מתפנה גם לאחר פסק הדין  פותחים תיק בהוצאה לפועל. הפינוי הפיזי מבוצע על ידי קבלן מורשה מטעם לשכת ההוצאה לפועל, בליווי משטרה אם נדרש. לא בכוח עצמי.

פינוי לפני הפרה  מה שרוב בעלי הנכסים לא יודעים

בית המשפט העליון קבע ברע"א 4089/22 אבי חלילי נ' דניאל גמרסני כי ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר גם לפני שהשוכר הפר בפועל את החוזה  אם ברור מהנסיבות שהוא אינו מתכוון לפנות. המקור החוקי הוא סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, העוסק בהפרה צפויה.

המשמעות המעשית: בעל נכס שמכר דירה ולו שוכר בה, ושהשוכר מסרב לפנות לפני מועד המסירה ללקוח  יכול להגיש תביעת פינוי כבר עכשיו, מבלי לחכות שמועד הפינוי יעבור ויתרחשו נזקים.

תביעה לפינוי לחוד, תביעה כספית לחוד  ומדוע זה חשוב

בהליך הפינוי המהיר ניתן לתבוע רק פינוי. לא ניתן לצרף לו תביעה לגביית חובות שכר דירה, פיצוי על נזקים לנכס, תשלום חשבונות שנשאר חייב השוכר. אלה נתבעים בהליך נפרד.

ההיגיון: להפריד בין הדחוף  להחזיר את הנכס לידיים  לבין הכספי, שיכול להמתין. ניסיון לצרף את שניהם לאותו הליך לא רק שלא יצליח, אלא עלול לסבך ולהאריך את הפינוי עצמו. הסדר הנכון: פינוי תחילה, תביעה כספית מיד לאחר מכן  כשהיקף הנזק כבר ידוע לפרטיו.

מה לעשות לפני שמגיעים לתביעה

רוב הליכי הפינוי מתחילים במכתב התראה מסודר. לא כי יש חובה חוקית (אין), אלא כי זה מאפשר לבחון האם השוכר מגיב ומסדיר את העניין מרצונו  ומוכיח את תום לב המשכיר אם וכאשר מגיעים לבית המשפט.

מחזיקים בנכס שהשוכר שלו אינו עומד בתנאים, או שהחוזה פג ואין סימנים לכוונת פינוי? כדאי לדעת מה עומד לרשותכם לפני שמאבדים חודשי שכר דירה נוספים.

© תדהר צור  משרד עורכי דין | המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.