קניתם דירה חדשה? כך תגנו על עצמכם מול הקבלןותקבלו את הפיצוי המגיע לכם

1. חתמתם על פרוטוקול מסירה ורשמתם "אין טענות"? ייתכן שוויתרתם על חלק מהזכויות שלכםגם אם לא התכוונתם לכך.
2. איחור במסירת הדירה מזכה אתכם בפיצוי לפי חוקגם אם הקבלן לא הזכיר זאת ולא יזכיר זאת.
3. כל תקשורת עם הקבלן בעניין ליקויים חייבת להיות בכתב. הודעת WhatsApp היא ראיה לגיטימית בבית משפט.
4. תקופות הבדק לפי חוק המכר (דירות) יכולות להגיע עד שבע שניםתלוי בסוג הליקוי. אל תמהרו לוותר.
5. יש לכם שלוש שנים לתבוע מיום גילוי הליקויאבל ככל שממתינים יותר, כך קשה יותר להוכיח.

הדירה נמסרה. מה עכשיו?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיים. אבל בין הרגע שחותמים על חוזה לבין הרגע שמקבלים מפתח, עוברים לא מעט תחנותוחלקן עלולות להיות יקרות מאוד אם לא יודעים לנווט נכון.

הטעות הנפוצה ביותר היא לחשוב שמה שנראה "קוסמטי" הוא זניח. סדק קטן בטיח, ריצוף שלא ממש מיושר, דלת שנסגרת בקושי"בסדר, זה לא נורא", חושבים רוב הרוכשים. אבל המציאות המשפטית אומרת אחרת.

מה אומר החוק על ליקויי בניה?

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע בסעיף 4 תקופות בדק ספציפיות לכל רכיב בדירה. מדובר בתקופות שבמהלכן הקבלן מחויב לתקן ליקוייםגם אם לא שמתם לב אליהם ביום המסירה:

• ריצוף, טיח ואיטום חצרשלוש שנים
• מערכות בידוד תרמישלוש שנים
• צנרת מים, הסקה וביובארבע שנים
• איטום מבנה, גגות וקירות חיצונייםארבע שנים
• ליקויים מבנייםשבע שנים

הבעיה מתחילה כשרוכש חותם על פרוטוקול מסירה ומציין "קיבלתי את הדירה ואין לי טענות"מבלי שעבר אותה עם מהנדס בנייה. פרוטוקול כזה עשוי לשמש ראיה כנגדו בהמשך ולהקשות על הוכחת ליקויים שהיו קיימים כבר ביום המסירה.

ההמלצה הפרקטית: לפני כל מסירהשכרו אנשי מקצוע. הם יעלו כמה מאות שקלים ויכולים לחסוך לכם עשרות אלפים.

איחורים: לא "חריגה קלה"אלא הפרת חובה חוקית

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שנוסף בתיקון מס' 5 משנת 2011, מחייב קבלנים לשלם פיצוי לרוכש שלא קיבל את דירתו במועד שנקבע בחוזה. חשוב לדעת: תיקון מס' 9 לחוק (שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022) קיצר את תקופת "החסד" שניתנה לקבלנים מ-60 יום ל-30 יום בלבדוחל על כל חוזה שנחתם מאותו מועד ואילך.

גובה הפיצוי הקבוע בחוק שווה לדמי שכירות לדירה דומה בגודל ובמיקוםלכל חודש איחור. החל מהחודש החמישי לאיחור, הפיצוי עולה לפי מקדם של 1.25. החוק הוא קוגנטיכלומר, לא ניתן להתנות עליו בחוזה לרעת הרוכש. סעיף בחוזה שמגביל את הפיצוי לסכום נמוך מהקבוע בחוק הוא פסול על פניו.

בית המשפט העליון עסק בסוגיה זו בפסק הדין המוביל רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.2016). שם נקבע לראשונה ובאופן תקדימי כי סעיפים נפוצים בהסכמי מכר המאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה ללא מועד חדש קצוב ומוגדרמנוגדים לחוק המכר ובטלים.

"כוח עליון"כלי שמנסים לנצל, ושבתי המשפט בוחנים בזכוכית מגדלת

קבלנים רבים מנסחים חוזים עם סעיפי כוח עליון רחבים הנועדים לשחרר אותם מאחריות. בתי המשפט פירשו סעיפים אלו בצמצום. לא די בטענה כלליתעל הקבלן להוכיח קשר ישיר בין הנסיבות הנטענות לבין העיכוב בפרויקט הספציפי. בית המשפט הגבוה לצדק דחה לאחרונה את עתירת התאחדות הקבלנים שביקשה להכיר במלחמה כעילה לאיחור גורף במסירת דירות, וקבע שהמלחמה כשלעצמה אינה מהווה פטור אוטומטי מתשלום פיצוי.

בתיק שייצג משרדנו (ת"א 11294-10-23הרזי נ' נאות הלוי ראשון לציון פיתוח בע"מ) נפסק לטובת רוכשת דירה שדירתה התעכבה בפרויקט נאות הלוי בראשון לציון סכום כולל של 140,000 ₪, בתוספת 7,500 ₪ לכל חודש עיכוב נוסף עד למועד המסירה בפועלוכן סעדים נוספים ושכ"ט. הפיצוי ניתן בבית משפט השלום בבת ים. הלקח: איחור במסירה הוא עניין של כסף ממשיורוכשים שיודעים לתבוע, מקבלים.

מה עושים כשיש ליקויים ואין שיתוף פעולה?

הפנייה הראשונה לקבלן תמיד תהיה בכתבלא שיחת טלפון ולא פגישה בלתי מתועדת. המכתב יכלול פירוט מדויק של הליקויים, דרישה לתיקון תוך זמן סביר, והתראה ברורה כי אי-תיקון יוביל לנקיטת הליכים משפטיים.

אם הקבלן מתחמק, מתעלם, או מציע פתרונות שאינם ממשיים, ניתן לנקוט במספר מסלולים. הגשת תביעה בבית משפט לתשלום עלות התיקון, לחיוב בביצועו בפועל, ובמקרים מתאימים גם לפיצוי בגין פגיעה בערך הנכס ועוגמת נפש. לצד זאת, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הרוכש בערבות בנקאיתערבות שניתן לממשה במקרים של כשל מצד הקבלן, וכלי שרוכשים רבים שוכחים שנמצא בידם.

כלל הזהב: תעדו הכל

ויכוח עם קבלן הוא בסופו של דבר ויכוח ראייתי. מי שתיעד טוב יותרינצח לרוב. שמרו כל מסמך, כל הודעה, כל תמונה עם חותמת תאריך. אם מגיע שלב שמרגישים שהקבלן "מלחלח", הרגע הנכון לפנות לייעוץ משפטי הוא לפני שחותמים על כל מסמךלא אחרי.

יש לכם שאלה לגבי דירה שקיבלתם? לא בטוחים אם מה שעובר עליכם מצדיק פנייה משפטית? פנו לקבל מידע ראשונילא מחייב, אבל לפעמים משנה הכל.

© תדהר צור – משרד עורכי דין | המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.