מיסוי מקרקעין - מה משלמים, מה אפשר לחסוך, ומדוע תכנון מס לפני העסקה שווה עשרות אלפי שקלים

1. מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס – לא על מחיר המכירה כולו. שיעורו עשוי לעמוד על 25% מהרווח הריאלי, ובנסיבות מסוימות גבוה יותר.
2. מי שמוכר דירת מגורים יחידה שבבעלותו פטור ממס שבח – אך “יחידה” מוגדרת בדיוק בחוק, ותנאים כמו תקופת החזקה ומועד הרכישה קובעים אם הפטור חל.
3. מס רכישה מוטל על הרוכש – ולא על המוכר. שיעורו לדירת מגורים יחידה מתחיל מ-0% עד סכום מסוים, ועולה בהדרגה. לדירה שנייה ומעלה – שיעורי המס גבוהים משמעותית.
4. היטל השבחה – שלא לבלבל עם מס שבח – הוא תשלום לרשות המקומית על עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בנייה, ומשולם בדרך כלל בעת המכירה.
5. פריסת מס שבח לאחור על פני שנות הבעלות בנכס יכולה להפחית את שיעור המס האפקטיבי, כיוון שהיא “מפזרת” את הרווח על פני שנים בהן ייתכן ששיעורי המס השוליים היו נמוכים יותר.

מדוע תכנון מס לפני עסקה הוא לא מותרות

ישראלים רבים גישתם למיסוי מקרקעין היא – נחשב בסוף. זו טעות יקרה. כדאיות עסקת נדל”ן תלויה לא רק במחיר הקנייה או המכירה, אלא גם ב”עלות” המסים שצמודות לה. משקיע שקנה דירה ב-1.5 מיליון שקל ומוכר אותה ב-2.5 מיליון – לא הרוויח מיליון שקל נטו. לפני שמחשבים מה נשאר ביד, צריך להפחית מס שבח, עלויות שיפוץ, עמלות ועוד. ומי שלא מכר מתוך ידיעה מה שיעור המס שלו מראש – לא ניהל את העסקה, אלא נבחן בה.

שלושת המסים שצריך להכיר

מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963. הוא מוטל על המוכר, ומחושב על הרווח ממכירת זכות במקרקעין – כלומר ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי בתוספת הוצאות מוכרות. שיעורי המס בגין שבח ריאלי עומדים בדרך כלל על 25% ליחיד.

מס רכישה מוטל על הרוכש, ומחושב לפי שווי הנכס הנרכש. לדירת מגורים יחידה, יש פטור מלא עד סף שעומד כיום על כ-1.98 מיליון שקל, ולאחר מכן מדרגות עולות. לדירה שנייה ומעלה – שיעור ההתחלה הוא 8% ועולה ל-10%. ההבדל בין “דירה יחידה” ל”דירה שנייה” יכול לעמוד בקלות על מאות אלפי שקלים.

היטל השבחה אינו מס מדינתי אלא היטל לרשות המקומית. הוא מחושב על 50% מעליית שווי הנכס שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית בנייה חדשה (כגון הגדלת זכויות בנייה). הוא נגבה בדרך כלל ביום המכירה או ביום הוצאת היתר הבנייה. משקיעים רבים מגלים אותו לראשונה בשלב חתימת החוזה – כשכבר מאוחר מדי לתמחר אותו.

כלי החיסכון שהחוק מציע

פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה – מי שמוכר את דירת מגורים יחידה שבבעלותו עשוי לקבל פטור מלא ממס שבח, בתנאי שהדירה עמדה בדרישות החוק. הפטור אינו אוטומטי ואינו בלתי מוגבל – מי שמחזיק בחלק בדירה נוספת, גם בחלק קטן, עלול לאבד את הפטור.

חישוב לינארי מוטב – בנכסים שנרכשו לפני ינואר 2014, חלק מהשבח שנצבר עד אותו מועד עשוי להיות פטור ממס, ורק השבח שנצבר לאחר מכן חייב. ככל שנקודת הרכישה מוקדמת יותר – כך חלק הפטור גדול יותר.

פריסת שבח – לפי סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לפרוס את השבח הריאלי לאחור על פני עד ארבע שנות מס. הפריסה אינה מבטלת את המס אלא מחשבת אותו כאילו הופק בחלקים שווים על פני אותן שנים – מה שעשוי להפחית את שיעור המס השולי, ובעיקר מועיל למי שפרש מעבודה ושיעור המס השנתי שלו נמוך.

ניכוי הוצאות – שכר טרחת עורך דין, תיווך, עלויות שיפוץ ושדרוג – כל אלה הוצאות מוכרות הניתנות לניכוי בחישוב השבח. מי שלא תיעד את ההוצאות – לא יוכל לנכות אותן.

אנקדוטה: כשרשות המיסים הייתה זו שנמצאה טועה

בת”צ 42666-01-20 חן נ’ רשות המיסים, שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב ופסק הדין ניתן ב-3.5.2024, ניהלה רשות המיסים במשך שנים ארוכות פרקטיקה שגויה: בעת חישוב מס שבח למי שמכרו דירה שהשכירו אותה בפטור ממס הכנסה (מסלול הפטור על שכ”ד נמוך מהתקרה) – הרשות ניכתה “פחת רעיוני” משווי הרכישה. הניכוי הזה הגדיל את הפער בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, ועמו – גדל מס השבח.

בית המשפט קבע כי רשות המיסים פעלה שלא כדין: מי שהשכיר דירה במסלול הפטור לא ניכה פחת בפועל ולא יכול היה לנכות אותו – ולכן אין כל הצדקה לנכות אותו בחישוב השבח ולהגדיל את המס על גבו. השופט ציין כי הרשות “עשתה דין לעצמה, גבתה מס שבח ביתר ובניגוד לקביעת המחוקק”. הרשות חויבה להשיב לחברי הקבוצה – עשרות אלפי בעלי דירות – מס שנגבה ביתר, בסכום כולל מוערך של כ-118 מיליון שקל, שעשוי להגיע עם הצמדה וריבית לסביבות מיליארד שקל. הרשות ערערה, והעליון עיכב את הביצוע עד לבירור הערעור.

הלקח המעשי: אפילו שומת מס שנראית “סופית” של רשות המיסים ניתנת לעירעור – והיכרות עם הכללים שווה כסף ממשי.

מה לבדוק לפני שחותמים

לפני כל עסקת רכישה – לבדוק האם הנכס עתיד לחייב במס רכישה גבוה (האם יש נכסים נוספים?), האם חל היטל השבחה, ומה עלות העסקה הנטו.

לפני כל עסקת מכירה – לבדוק האם חל פטור ממס שבח, מה שיעור החישוב הלינארי, האם כדאי לפרוס את השבח, ואילו הוצאות מוכרות ניתן לנכות.

ולפני שניגשים לחתום – לוודא שמס שבח והיטל השבחה מחושבים ומגולמים במחיר.

משקיעי נדל”ן, מוכרים ורוכשים המתמודדים עם חשיפות מס לפני עסקה – כדאי לבדוק את המצב לפני שעסקה כבר על השולחן.

© תדהר צור – משרד עורכי דין | המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.