פירוק שיתוף במקרקעין - מדוע כל שותף יכול לכפות מכירה, ואיך מגנים על עצמכם כשזה קורה

1. כל שותף במקרקעין זכאי, בכל עת ובלי שום סיבה מיוחדת, לדרוש פירוק שיתוף – גם אם שאר השותפים מתנגדים. זו זכות שמעוגנת בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.
2. לא ניתן לחסום פירוק שיתוף לנצח – ניתן רק להסכים מראש על הגבלת הזכות לתקופה מוגבלת (עד 5 שנים שניתנות להארכה), ולא יותר מכך.
3. אם הנכס ניתן לחלוקה בעין – בית המשפט יעדיף חלוקה פיזית בין השותפים על פני מכירה. אם לא ניתן – יורה על מכירה וחלוקת התמורה.
4. גם שותף שחלקו קטן מאוד יכול לפתוח בהליך פירוק שיתוף שיכריח את כל שאר השותפים להתמודד עם מכירה שלא תמיד רצו בה.
5. תביעת פירוק שיתוף שתוצאתה ידועה מראש – הנכס יפורק בצורה כזו או אחרת. השאלה היחידה היא כיצד ובאיזה מחיר.

מדוע פירוק שיתוף הוא אחד הכלים החזקים ביותר בדיני מקרקעין

בית המשפט העליון קבע בשפה ברורה: “שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום ליום. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים – ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה.” כך נאמר ברע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי.

המשמעות המעשית מרחיקת לכת: משקיע שקנה 10% בנכס, יורש שקיבל שמינית בדירה, שותף שנכנס לעסקת קומבינציה וכעת מעוניין להיפרד – כולם יכולים לפתוח בהליך שיחייב מכירה. זה כוח אדיר שרוב בעלי הנכסים לא מודעים אליו.

שלוש דרכי הפירוק

חלוקה בעין – כשהנכס ניתן לפיצול פיזי בין השותפים, כגון קרקע שניתן לחלק לחלקות נפרדות, בית דו-משפחתי שניתן לרשום כשתי יחידות נפרדות, או בניין שניתן להפוך לבית משותף עם דירות לכל שותף. החוק מעדיף דרך זו, ובית המשפט יבחן אם היא גורמת “הפסד ניכר” לשותפים.

רישום כבית משותף – בניין הכולל מספר יחידות דיור יכול להיות מוסב לבית משותף, כך שכל שותף מקבל דירות מוגדרות לבעלותו הבלעדית, ולא אחוז מהכל.

מכירה וחלוקת תמורה – כשחלוקה בעין אינה אפשרית (דירה בודדת, נכס שאינו ניתן לפיצול), בית המשפט מורה על מכירה בשוק החופשי, ממנה כונס נכסים ומחלק את התמורה בין השותפים לפי חלקיהם.

פסיקה מנחה: רידלביץ נ’ מודעי – עדיפות לחלוקה בעין

הלכת רידלביץ (רע”א 1017/97, פ”ד נב(4) 625, 1998) היא עד היום ההלכה המנחה בתחום. בניין בן שלוש קומות בתל אביב היה בבעלות משותפת. חלק מהשותפים (מודעי) דרשו מכירה למרבה במחיר – ייתכן כדי לרכוש את הבניין בעצמם בלי שותפים. השותפים האחרים (רידלביץ) רצו חלוקה בעין: הפיכת הבניין לבית משותף וחלוקת הדירות.

בית המשפט המחוזי פסק לטובת המכירה. בית המשפט העליון הפך – וקבע את ההלכה: כשחלוקה בעין אינה גורמת “הפסד ניכר”, יש לעדוף אותה על פני מכירה. רצון שותף להיוותר לבדו אינו “הפסד ניכר”. הנכס הוסב לבית משותף.

כשמגישים תביעה בחוסר תום לב – בית המשפט דוחה

בת”א (שלום ת”א) 5832-01-18 יהודנין גרשל נ’ איתי חן (נבו, 24.9.2019) היה מדובר בשני שותפים שהחזיקו בבניין שחולק בפועל לשתי דירות – גדולה וקטנה. בהסכם שיתוף ביניהם נקבע קניין נפרד לכל אחד בדירתו. בעל הדירה הגדולה ביקש פתאום לפרק את השיתוף ולמכור את כל הבניין – צעד שבנסיבות היה נסיון לסחוט את בעל הדירה הקטנה.

בית המשפט דחה את התביעה. הוא קבע כי הזכות לפירוק שיתוף, ככל זכות, חייבת להיות מממשת בתום לב. שימוש בה ככלי לחץ, כאשר בין השותפים כבר הוסדרה הפרדה מעשית בהסכם – נוגד את עקרון תום הלב שבסעיף 14 לחוק המקרקעין.

גם שותף “נעלם” לא יחסום פירוק

שאלה שהטרידה שנים: מה עושים כשאחד השותפים לא ניתן לאיתור? ירשו חמישה אחים נכס, ואחד מהם נסע לחו”ל ולא שמעו ממנו עשורים. האם ארבעת האחרים תקועים?

בית המשפט העליון פרץ את הדרך ברע”א 6889/23 רן ברא”ז נ’ רשם המקרקעין: ניתן להורות על פירוק שיתוף גם כששותף אינו ניתן לאיתור – בתנאי שנעשו מאמצים ניכרים לאתרו ובית המשפט שוכנע שהמאמצים הוצו. התמורה שמגיעה לשותף הנעלם תופקד בנאמנות עד שיתגלה.

מה לעשות לפני שנכנסים לשיתוף – ואחרי

לפני: הסכם שיתוף מסודר הוא הכלי הטוב ביותר. הוא יכול לקבוע מי רשאי לדרוש פירוק ומתי, מה סדרי הקדימויות לרכישה בין השותפים, ואיך מנוהלת ההחזקה המשותפת בינתיים. אין הסכם כזה? הנכס חשוף לפירוק ברגע שאחד השותפים יחליט על כך.

לאחר שמוגשת תביעה: השאלה הראשונה היא אופן הפירוק – לא עצם הפירוק. שותף שמנסה למנוע מכירה מוחלטת ולהשיג חלוקה בעין, או שרוצה לרכוש את חלקי שותפיו לפני שהנכס יוצא לשוק – צריך לפעול מהר וביעילות.

מחזיקים בנכס בשיתוף עם שותפים ורוצים להבין מה הסיכונים, או קיבלתם הודעה על תביעת פירוק שיתוף? כדאי לדעת מה האפשרויות לפני שבית המשפט מכריע.

© תדהר צור – משרד עורכי דין | המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.